高警兵：用好物业服务合同 让生活更有品质（2）

二、案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题

我们通过问答的方式选取和老百姓日常生活息息相关的规定作一简单介绍，希望大家能有所收获。

Q1 业主未直接与物业公司签订物业服务合同，是否需交物业费？

案例：2019年12月1日，A物业服务有限公司与B小区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定：物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，每月每平方米建筑面积0.5元。

王某系B小区商业用房的业主，房屋面积288平方米，但王某一直以其未与A物业服务有限公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费，A物业服务有限公司遂向法院起诉，请求判令王某一次性给付拖欠的物业费9456元。

结果：法院支持了物业公司的诉讼请求，判决王某支付缴纳拖欠的物业费9456元。

为什么法院会作出这样的判决？

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”A物业服务有限公司与B小区业主委员会之间存在物业服务合同关系，该合同关系法院经审理认为是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、行政法规的有关规定，那么它就属于有效合同，对全体业主有效。

在此基础上，我们拓展一下思维。有的朋友可能会问，如果王某买的是新房，业主大会、业主委员会都没有成立，并且业主也没有跟物业公司签订物业服务合同，王某是不是就不用缴纳物业费？结果是仍然需要缴纳。

为什么这么讲？《民法典》延续了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规制思路，在第九百三十九条明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”这个规定明确了物业服务合同属于集体契约，其效力作用于全体成员，任何成员不得以没有签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。

Q2 业主能否以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费？

案例：2014年11月，某物业有限公司与某小区签订《物业服务委托合同》，小区业主宋某未交纳2015年5月至2017年12月的物业费2000元。后经物业公司多次催要，宋某拒不交纳。经多次协商无果后，物业公司到法院提起民事诉讼，诉称宋某应按期交纳物业费。宋某辩称买房后并没有实际居住，无需支付物业费。

结果：法院审理后认为被告宋某应向物业服务有限公司支付2000块钱的物业费。

《民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

通过上述案例可以知道，虽然宋某买房后没有实际居住，也没有享受物业服务，但业主空置房屋的责任在于业主本身，物业公司仍然提供着物业服务，让业主的房屋实现保值和增值的经济效果。如果减免物业费，对于其他居住的业主来说是不公平的。所以，业主无论住不住房屋都应交纳物业费。

在实际生活中，面对不缴纳物业费的情况，有一部分物业公司采取了断水、断电或停止供热的方式，以达到催收物业费的目的。这种方式是否可行？答案是不行。

《民法典》第九百四十四条第二款、第三款明确规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

《民法典》为什么这样规定？它的法理和依据就在于供电、供水、供热，包括供燃气在内的所有行为都属于市政服务的范畴。业主与市政服务部门签署了相应的供用合同，只有作为合同一方的市政服务部门才有权力在符合法律规定的前提下终止供电、供水等。物业公司只是在管理环节中保证通水通电，顺利让水电到达业主家中，没有一条法律规定授予它仅因业主没有及时缴纳物业费就断水、断电的权力。用这种措施向广大业主施加压力催交物业费属于违法行为。

无论是业主一方还是物业公司一方都要依法守信，遵循契约原则和诚信原则，按合同履职尽责。如果出现一方不按合同办事，怎么办？我国是法治国家，遇事不要情绪化，应依照事实和法律依据去人民法院，或依照合同约定去仲裁委提起诉讼和仲裁，用合法的符合程序的手段保护自己的合法权益不受侵犯。

Q3 物业公司能否将其应当提供的全部物业服务“转包”给第三人？

案例：2018年5月1日，原告张某购买了某小区楼房后，与被告一A公司签订物业服务合同，合同约定由被告一负责小区的物业服务。半年后，被告一与被告二B公司签订承包经营合同，约定A公司将该小区的物业管理工作交给B公司，以A公司的名义成立物业管理处，由被告二B公司的经理李某任负责人；管理处独立经营，自负盈亏，物管过程中的债权债务由被告二负责。该管理处未经工商行政部门登记，且未领取法人营业执照。后原告(业主)张某起诉至法院，要求被告一与被告二解除承包合同，由被告一负责小区物业管理。

结果：法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”，其中第一款为“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。本案中被告一违规将其应当提供的全部物业服务转委托给被告二，被告一与被告二签订承包经营合同无效。

《民法典》第九百四十一条明确规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”就像人不一定是全才一样，物业公司未必在每个领域都很优秀。在这种情况下，为了发挥专业优势，法律允许物业公司将部分物业服务事项对外分包，但不能全部转包。因为全部转包容易使不具有相应资质的承包者提供物业服务，承包者可能会缺乏统筹、克扣服务成本，造成物业服务质量低下。因此《民法典》作了禁止变相转包的规定。