王军：京津冀一体化与近百年城市结构之争（20）

他认为，“举办奥运会，不在于账能不能一次平，也不在于‘鸟巢’体育场的屋顶要不要砍掉，这些都是小钱，真正的大钱是城市结构的调整。”为什么呢？北京在中心区的公共服务提供得非常密集，公共服务质量最高的是在中心区，但中心区是故宫，故宫要限制周边的开发强度。所以，北京要回收巨额公共服务的投入非常困难，怎么办？所以，他画出来一个影子地价。实际上，中心区的影子地价非常高，但是它的高度控制又是这样一种情况，所以一定要分离出去。这样分离出去的话，就形成老城、商务、行政，以及未来的产业或物流区域和一个备用地带的多中心方案。（见下图）

那个时候，我对这个讨论进行了一次跟踪。我记得刚开始调查了时，我们领导还很紧张，说小王你什么意思，你觉得中央政府在北京市有问题吗？但调查完之后，我们封面刊发了这篇报道。因为那时候韩国在闹迁都，日本在九十年代的时候已经通过了一个迁都的法案，为什么呢？东亚城市的空间竞争开始了，单中心的城市结构、地价、房价和它运营成本非常高，这样会失去竞争力。所以这些城市要调结构，都是为了来培植它的竞争力。那会儿韩国闹得很凶，后来给否掉了，为什么否掉了？很难呀，当你这个城市的房价涨到顶点的时候，你再来调结构，要担很大的风险。因为这些东西一出去之后，房价就跌了，一跌银行就受不了，银行已经抵押了呀，信用系统一崩盘就麻烦了。而我们在那个时候（2004年），正好是温家宝总理在说要控制房价迅速增长的时候。那时候是调城市结构最好的时候，所以我们做了一个非常理性的分析报告。

那时候的调查发现，在2004年的时候，仅中央机关马上需要的用地，加起来就近4平方公里。这4个平方公里是什么概念呢？相当于五个半故宫的占地面积。这五个半故宫你从哪儿给它这个地呀？如果在故宫周边给它，那你还调什么结构呀？北京中心城区的规划空间容量已趋于饱和，中央企事业单位及其附属功能的占地高达170多平方公里，多集中在四环以内。在这一范围，减去道路、基础设施、公园、学校等用地后，其余用地一半以上都和中央职能有关，而北京市政府相关的占地只有中央的十分之一左右。这意味着，占城市空间重中之重的中央行政及相关职能，在多大程度上实现与新城的“联动”，已是决定北京城市走向的关键。

国家发改委国土开发与地区经济研究所：北京市产业布局规划研究

那个时候，国家发改委国土开发与地区经济研究所做了这么一个方案，他们认为应该像开发浦东一样，把北京的产业集中在东南方向发展。