张鹏：当前国内外经济热点问题分析（9）

第二，我国房地产的时间发展序列。

再来看看第二张宏观上的照片。就是我国房地产的时间发展序列。

其一，中国的房地产市场是在2002年左右开始起步的。在起步阶段，它的典型特征是几乎家家只有一套房。每家只有一套房就没有可贸易性，因为你卖了一套房，还得再买一套房，要不然你就没有地方住。所以当时存量房地产的规模很小，但是增量房地产水平高、规模大、价值高，所以增量房地产市场在这个过程当中就迅速成为国民经济增加值的重要来源。也就是说，增量房地产创造的是增加值，进入GDP，它创造的增加值越来越多，成为GDP的主导产业，给整个经济增长作出了重大贡献。

其二，2007年以后，存量房地产的价格、规模、可贸易量都已经上来了。到了2007年以后，中国存量房地产的规模非常庞大，新建房地产市场尽管还在创造GDP，但是它创造出来的GDP已经小于存量房地产市场拿走的GDP了。这个时期的房地产市场并没有成为中国经济增长的累赘，因为它还有一个重要的功能，就是资产跳板。

浙江省有一个统计数据，中小企业的净资产如果靠生产积累，大约5年到6年翻一番。如果按2009年以后采取的一个措施，有了钱就买房，买了房再抵押贷款，再用贷款开展生产，产生的收入再买房，再用房子抵押贷款，做这样的循环，净资产大约两年左右就可以翻一番。换句话说，就是借助房地产的资产跳板迅速完成资产积累。完成资产积累以后就可以上新的设备、新的技术，开展新的产品研发，形成新的销售网络。房地产的这个功能就叫资产跳板功能，它在国民经济中的作用还是很明显的。

作为资产跳板的房地产是有一定的泡沫，但是这个泡沫要不要紧？不要紧。因为它把整个实体经济的局面改变了，把效率提升了，让劳动者的工资增长了，就业有了保障，这样人们的收入更高，就可以承担较高的房地产价格，就把房地产的泡沫给吸附掉了。所以资产跳板不是一个问题，而是在这个过程当中应该抓住的一个重大的历史机遇。

但是，面对这个历史机遇，需要我们做好两步：第一步是让生产性资产尽可能的是无税状态；第二步是让房地产的投资性资产保持一个有税的状态。在这个条件下，人们才愿意离开房地产市场进入实体经济。那么你离开的多，房价不至于涨的多，大家就可以买得起，形成一种良性的循环。房价保持稳定，生产得以扩张和改进，同时把泡沫吸附掉。这是这个时期房地产的典型特征。

2008年，中国启动了由生产型增值税转为消费型增值税的改革。这个改革之后，所有的设备类生产性固定资产都是无税状态。因为你买设备所产生的税是可以纳入到抵扣当中进行抵扣的。但是房地产应该加税这一项却迟迟没有出台。预计我国会在2017年通过房地产立法税。

2015年以后，因为资产跳板功能没有发挥，没有一个机制让它离开资产市场，就导致了资产市场所占的规模越来越大。现在，单纯以居住为目的来购买房子，基本上是既无需求、又无购买力的一个情况。当前，很多人买房主要还是为了做投资。在这个条件下，房地产脱离原有的居住性功能的风险特征就开始上升。房地产风险已经成为国民经济需要应对的重大的宏观风险之一了。我们要认真对待这个问题。

刚才我给大家匡算了，房地产市场至少要拿走6万亿GDP才能维持自己就值这么多钱。6万亿GDP是什么概念？我刚才用了一个角度，就是用毛利润率帮大家分析一下。我再给大家另外一个概念，2015年我国GDP是67.67万亿元，2014年是63.34万亿元。2014年比2015年少了约4.4万亿元。那么，我们要给房地产多少呢？6万亿。也就是说，我们把2015年和2014年之间的4.4万亿都给房地产市场还不够，还得再给房地产市场1.6万亿才够。这1.6万亿从哪儿来？从存量部分来。原来分配给企业的空间，现在就不能再给这么大空间了，要拿走，而增加值空间是企业得以正常维系生产经营的必要前提。有增加值空间，企业就可以生产；没有增加值空间，企业一到两年左右就要关门。因此，我们要从整个宏观经济的视野来看待如何推进房地产市场的去库存问题。中央说得很清楚，要大力发展两个市场：一是居住性的房地产市场；二是租赁性的房地产市场。居住性的房地产市场回归房地产的本原；租赁性的房地产市场，既参与当期GDP生产，又参与分配，不构成对当期GDP的直接影响和阻碍。