张鹏：当前国内外经济热点问题分析（8）

四、关于我国房地产发展的问题

房地产问题是和大家的工作、生活直接相关的问题。

（一）宏观层面下房地产市场的运行特征

从宏观层面来给房地产市场拍两张照片，看看这两张照片下的房地产市场的运行特征是什么样的。

第一，从国家资产负债表的数据看我国存量资产和增量价值是否能够匹配在一起。

先拍一张横截面的照片。我们看一下2015年年末国家资产负债表的数据，看一看到底有多少存量资产和增量价值。到2015年末，中国存量资产总额是740万亿人民币，距离美国没差多少。在740万亿存量资产中，大约有455万亿是房地产，约285万亿是生产性的设备和厂房类的投资。还有一些古玩字画、贵重金属等都在其中。

从属性来看，存量都不创造GDP。GDP是增量价值的总和，因此凡是存量，都不直接创造GDP。但是作为存量房地产来讲，有两种看法。比如，这套房子之所以值10万元一平米，是因为这个房子所获得的收益能够至少达到社会的平均收益，它可以不参与当期生产，但是一定要参与当期回报和当期价值分配。房子参与当期分配有两种参与渠道：第一种渠道是既参与当期生产，又参与当期分配；第二种渠道是不参与当期生产，只参与当期分配。

我们把第一个渠道称之为租金渠道，第一个渠道的模式称之为房地产租赁市场。因此，房地产租赁市场最大的好处就是既参与当期GDP的生产，又参与当期GDP的分配。以参与为前提，来获得分配的价值。

比方说，你把一套闲置住房租给一个刚毕业的来北京工作的大学生。这个大学生把每个月赚得的1万元的收入支付给你5000元作为房租。这样一来，你的这个房子虽然不直接创造GDP，但是你参与了GDP的创造过程，并且获得了GDP的分配。还有一种情况，你的房子连租也没租，这就不参与当期GDP的创造，但是这并不影响你房屋的价格上涨，你的房屋该涨价还是涨价。在这个条件下，依托房价的溢价而形成了GDP的回报和增加值的回报，我们称之为投资性房地产市场。

于是，中国的存量房地产市场可以分为两类：一类是租金，一类是投资收益。中国租金市场有多大？中国大约有250万亿的房子，包括商业用房、办公用房和出租住宅，是以租金为主要收益获取来源的房子。455万亿减去250万亿，大约还剩200万亿，这200万亿的房子是不参与当期GDP的生产，只参与当期GDP分配的房子。那么这样的房子我要拿回多少收益才算获得了社会平均收益呢？2015年，我国贷款利率是5.69%。我们也不按照这个贷款利率来算，而是取它的一半，按照3%来进行计算，3%是一个非常低的收益率水平。你获得3%就算达到了社会的平均收益率。在这个条件下，这个存量房地产不创造任何GDP，但是创造GDP的部门要向它支付6万亿才能维持这个房地产还值这么多钱。2015年，中国全年GDP为67.67万亿。6万亿除以67.67万亿，相当于9%。换句话说，就是中国创造GDP的企业，从管理费用、销售费用和财务费用当中又转移走9%给房地产，才能维持现在的生产和资产体系的基本平衡。

9%是什么概念？2016年1-7月，每百元主营业务收入中的成本为85.83元。毛利润率是多少？是14.17%，这是只扣成本，不减除三项费用的。要拿出多少给房地产呢？拿出9%给房地产。它剩下多少？剩下5.17%。这5.17%还要满足自己的销售、管理费用和财务费用，同时还要纳税。也就是说在这个过程当中，实体经济在当前发展相对缓慢，投资增速也出现了较大程度的下滑，这与房地产市场现在形成的这种格局有着重大的关系。

GDP就像一个动力，这个动力要创造价值。创造出来的价值要干什么？要养活我们每一个人，还要维持大家合理合法的资产价值。在这个条件下，GDP就是一匹小马就往前跑，而它要满足的资产市场又很大，这就基本形成了“小马拉大车”的格局。在这个资产市场当中，绝大部分资产还不是生产性资产，也就是说它自己不能直接创造价值，只能分担价值。这样一来，“小马拉大车”的负担就越来越重。而且绝大部分又都是不创造价值，光等着分享价值的资产。这怎么能行呢？这是我们宏观上拍的第一张照片。