张鹏：当前国内外经济热点问题分析（10）

（二）我国现在具不具有发展租赁性和居住性房地产市场的条件？

第一，在“住”的问题里，要解决三点问题。

首先看一看房地产市场的三大功能当中“住”的问题。在“住”的问题里，要解决三点问题：一是够不够住；二是住不住得起；三是在住的过程当中谁是真正意义上的刚需。

其一，看够不够住。2015年我国城镇常住人口达到7.7亿, 大约合2.75亿户，城镇存量房地产规模是3亿套。3亿套除以2.75亿户，户均住宅是1.09套。所以现在的房地产保证现在常住人口（包括农民工）家家有房住，完全够用，不是问题。有的同志说还有动态发展的城镇化。2016年1-8月份，正在建设的房地产有5333万套，已经建成的房地产是817万套。另外客观来讲，在我们城市中还有很多小产权房，它们拥有居住性保障功能，但是没有纳入到刚才所说的统计当中，预计这样的房子不会低于4000万套。换句话说，我们大约还有1亿套房子正在建设，或已经建成尚未纳入统计。在这个条件下，1亿套房子解决接近3亿人进城，应该不是问题。所以中国城市的房子够不够住？完全够住。

有的同志说，北京、上海不够住。北京、上海够不够住呢？2015年末，北京市常住人口是2170万人，但是像北京、上海这样的大都市，不宜按照户数算。比如一个人在北京工作，他的老婆、孩子在外地，等到他有了具备在北京落户和安家的条件时，他就会把老婆、孩子接过来。在这种条件下，北京、上海这样的大城市不宜按照2.23人的户数来算，而是要按照人均住宅量来算。北京的存量住宅到2015年年末是1570万套，除以常住人口2170万人，人均住宅量是0.72套。上海的人均住宅量是0.67套。而国际上同类大都市，如东京、纽约、伦敦等，他们的人均住宅量基本在0.4套到0.48套之间。如果按照国际上同类大都市的标准来看，北京、上海人人有房住也绝不是问题。

其二，看住不住得起。我国平均城镇房价是7400元每平方米，90平米的标户就是66.6万元。2015年全国城镇居民人均可支配收入为31195元，户均收入8.7万元。房价跟户收入比（66.6÷8.7≈7.7）是7.7年。国际上公认的上线是6年到7年(美国认为是6年，欧洲认为是7年)。我们现在的7.7年略超过7年的上线。在这个条件下，我们认为中国是具备发展居住性房地产市场的空间和条件的。但同时要干什么？要引导房地产企业转变生产和营销策略，适度降低房价，回落到7年以下的合理区间，大规模激发居住性房地产市场。这是全国的情况。

北京和上海的情况如何？我们来客观地反映一下这个情况。

2016年上半年，北京二手房价格上涨32.5%。2015年年底，北京市平均房价为2.4万元每平方米，这是包括了密云、大兴、延庆在内的平均房价。以2.4万/平米计算，90平米的标户约215万元。2015年年末，按常住地区划分，北京城镇居民人均可支配收入为52859元，户均收入约14.8万元。在这个条件下，房价跟户收入比是14.5年。这是什么意思？就是你要在14.5年内不吃不喝，才能按照现行收入买一套现行的住房。但是如果你想现在就住，那你就得用杠杆，也就是用贷款。而你一旦用了贷款，14.5年就得乘以2，也就是要30年。这30年你要不吃不喝，我觉得是做不到的。你还想吃喝，就得至少40年。按照北京市2015年平均结婚年龄，一个家庭的男主人是30.6岁，女主人是28.6岁。在这个条件下，一个家庭的男主人在还完房贷的时候，基本上已经年届70了。这是北京的情况。

我们再看上海的情况。上海全市平均房价是3.3万元每平方米，90平米的标户是297万元。但是上海居民人均可支配收入却没有北京高。2015年上海居民人均可支配收入近5万元，户均收入约12.4万元。那么，上海的房价跟户收入比就是24年。如果再用上杠杆，就要再乘以2，就是约48年。如果做不到不吃不喝，就至少得60年到70年。按照70年来算，家庭的男主人基本上没有几个能够看到房贷还清的那天。此外还面临一个情况就是，当你房贷还清之日就是你的城镇土地使用权失效之时。

所以说，如果单纯论住的话，我们现在的一线城市确实住不起。在确实住不起的条件下，我们就要干三件事情：第一，要引导适当降低房价；第二，大力发展分级分类的房地产市场；第三，推动房地产租赁业规范有序的发展，适当降低租金，能够维持住大家的居住性要求。也就是说，房子不求所有，但求所用，这也是一个路。

其三，看在住的过程当中谁是真正意义上的刚需。谁是大城市真正意义上的刚需？不是那些无房户。因为现在的房价，无房户已经很难企及了。真正意义上的刚需是改善性需求的群体，高买高卖，低买低卖，他们成为刚需当中的有力构成。这是改善性住房的情况。

第二，看一看房地产市场的租金情况。

房地产市场的租金，从全国情况来看是1：225。什么意思？就是225个月的租金大约等于一套房屋的房价。国际上公认的标准是200个月到300个月之间，中国正好落在200个月到300个月中间，非常完美。因为低于200个月容易导致房地产的破旧，高于300个月容易导致住不起的情况发生。所以说，225个月就非常合适。中央作出决策，大力发展房地产租赁市场，原因就在这里。

但是，中国三线以上城市却不太乐观。我国三线以上城市房屋的租售比是1：400，北京、上海这样的城市基本在1：600以上。也就是说，北京、上海等城市的房屋需要600个月的房租才能等于一套房的房价。600个月的房租核算成年租金收益率是多少？1.7%左右。当前，大家已经觉得房租很高了，但是实际上发展专业性的房屋租赁市场，对于北京和上海这样的城市来讲，还是一个重大的难题。因为房租的出租收益率只有1.7%，而类似这样的大城市的房子动辄一套就是10万元一平米，60平米的房子就要600万，如果按照一个月5000元的租金算，一年才能收6万元租金。相比较来说，把钱存银行还有2.1%的利息。在这个条件下，发展专业性的房地产租赁市场，对于我们来讲还是有很大的难度。因此，适当的建立公租房，是落实租赁市场的建设和发展，满足老百姓居住性需要的重要举措。

第三，关于房地产投资的问题。

2016年1-7月，北京住宅竣工面积为518.3万平方米，增长24.3%；住宅销售面积为482.7万平方米，下降20.6%。北京市目前待售房地产的规模是902万平方米，增长10.8%。从现有的数据来看，我们并没有看到市场上鼓吹的北京存量房已经没有几套的说法。所以大家尽可以对房地产市场保持一种稳定、开明的心态。