2016年中国房地产市场将走向何方?(2)

2016年中国房地产市场将走向何方?(2)

集中度上升与利润率收窄

2015年典型房企的平均利润率降至个位数,较2015年下降2个百分点,较2009年的峰值14.8%下降近半,房地产行业成为中低利润行业。随着房地产市场的竞争越来越激烈,核心盈利能力下滑,财务风险加大。房地产利润回归制造业已成事实。在这个趋势下,企业之间的分化、并购与整合将成常态,集中度也会自然提升。

房企的分化主要表现为:一是重点房企市场份额快速上升,行业集中度进一步提高,2010年以来TOP10市占率提升7个百分点;二是房企布局主要集中于一、二线城市,在一、二线城市的拿地额占比不断提升;三是TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市,占比达91%。

相比日本,2015年中国房企的TOP10市占率仅为17%,而日本在2014年全国TOP10房企的市占率份额就已达到40%,而首都圈更高达50%,2008年以来日本全国及首都圈的TOP10的市占率分别上升10个和13个百分点。预计未来5年,在房地产行业逐步进入平稳或下行的发展新常态下,市场份额将更加集中于领先企业,预计TOP10的市占率将超过20%。

新房与二手房之间的联动性越来越强

这种联动表现在诸多方面:

首先,在一线城市,换房需求占比越来越高,购买新房的前提往往是卖掉旧房,这意味着许多政策制定的逻辑要考虑到这种联动影响。数据上,2000~2015年我国出售的商品住宅面积合计约为107万平方米,约占城镇存量住宅面积的44%,也就是说有五成以上的住房为老旧房屋,这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示,在当前的成交中改善性需求占比高达74%,较年初上升10个百分点。

其次,客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来,一、二手联动非常普遍,潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此,在新房交易渠道上,二手房中介手中的潜在客源的价值也越来越大,成为新房去库存的一支重要力量。

责任编辑:董洁校对:蔡畅最后修改:
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