2016年中国房地产市场将走向何方？（2）

集中度上升与利润率收窄

2015年典型房企的平均利润率降至个位数，较2015年下降2个百分点，较2009年的峰值14.8%下降近半，房地产行业成为中低利润行业。随着房地产市场的竞争越来越激烈，核心盈利能力下滑，财务风险加大。房地产利润回归制造业已成事实。在这个趋势下，企业之间的分化、并购与整合将成常态，集中度也会自然提升。

房企的分化主要表现为：一是重点房企市场份额快速上升，行业集中度进一步提高，2010年以来TOP10市占率提升7个百分点；二是房企布局主要集中于一、二线城市，在一、二线城市的拿地额占比不断提升；三是TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市，占比达91%。

相比日本，2015年中国房企的TOP10市占率仅为17%，而日本在2014年全国TOP10房企的市占率份额就已达到40%，而首都圈更高达50%，2008年以来日本全国及首都圈的TOP10的市占率分别上升10个和13个百分点。预计未来5年，在房地产行业逐步进入平稳或下行的发展新常态下，市场份额将更加集中于领先企业，预计TOP10的市占率将超过20%。

新房与二手房之间的联动性越来越强

这种联动表现在诸多方面：

首先，在一线城市，换房需求占比越来越高，购买新房的前提往往是卖掉旧房，这意味着许多政策制定的逻辑要考虑到这种联动影响。数据上，2000~2015年我国出售的商品住宅面积合计约为107万平方米，约占城镇存量住宅面积的44%，也就是说有五成以上的住房为老旧房屋，这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示，在当前的成交中改善性需求占比高达74%，较年初上升10个百分点。

其次，客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来，一、二手联动非常普遍，潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潜在客源的价值也越来越大，成为新房去库存的一支重要力量。