张廷元：深入解读《不动产登记暂行条例》（2）

第二，《条例》的八大焦点

不动产登记主要起到一个铺路的作用，《不动产登记暂行条例》总结下来有八大焦点，我们来看一下有哪八大焦点。

焦点一，能否降房价，中国有个数据，2010年国家电网全国660个城市的调查，6540万套住房，电表连续的6个月读数为零，这说明一个什么情况？这个房子是空的，没人住，2013年底数据声称，全国有6800万套空置商品房，事实上无论是国家统计局还是国土部门的没有公布的空置的房屋数据，住房空置率过高，会严重的影响房价，不动产统一登记使产权将得以清查，从而调查市场，这是无可非议的事情。抛售，关于抛售的问题，组织部门会掌握不动产情况，主要引起持有多套房产的持有者，这部分人可能产生抛售。降价问题我觉得这是有市场原因决定的，不能因为不动产登记就降价不是这样的。

焦点二，助推房地产税，这是一种焦点。不动产登记政府掌握每人房产的信息，明确存量房，增加保有环节税，促进房地产税立法工作，房地产税要立法，调节房价，阻力重重。从重庆的试点来看确实是阻力重重，房地产税和房产税是两回事，房地产税属于开发商，房产税是老百姓的。很多多套房子的人不愿意被暴露拥有多少房子，多少房产，特别是不正当手段获得的房产，另外房产税收入得以达到替代土地财政的规模，因此地方政府根本不积极，当时试点的城市重庆就是这样一个结果，开发商的利益空间受到了房产税的影响。很多有影响力的房地产开发商的法人代表，他们常常就在发表这样的语言在影响老百姓，左右老百姓的一些想法。缺乏基本的信心支持，那么我认为房地产税改革是剃头挑子一头热，现在处于这个状态。

焦点三，促进楼市长效机制，就税费，牵扯到投资化和自住属性两个问题，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，使楼市长效性调控机制逐步形成。相关政策有这样一些空置税、房产税，二手房20%的增值税，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。住建部将对信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据。调控可依据整体经济环境、市场需求制定，不再“一药管全国”。我认为不动产登记楼市长效机制也许这个是第一枪吧。

焦点四，掀起海外投资热潮。从李嘉诚撤出大陆的投资、香港的投资，当然也看得出来一些风向，不动产统一登记、抑制炒房、投资者闲钱无处安置、转移投资的目光就是海外投资。2008年至2010年年均复合增长率达到100%，未来10年内海外投资总额有望达到2万亿美元，我认为海外置业风险是很大的，投资需要谨慎，不要因为这个不动产登记的条例，3月1号实施之后，大家就全部到海外投资，这个是有风险的，牵扯到评估。

焦点五，抑制炒房。因为原来老百姓都想保值增值，都在把炒房当成一个保值增值的主要途径，同一权属拥有人名下在不同城市的房产可一并查询，只要把数据库建成了之后，那么只要是同一个权利人，他的名下在全国有多少套房子，一下子就查得出来，异地购房的资金流向，程度、走势将和可一监控，我们国家的房地产就有数据可查了，就叫定量、定性，原来都是做的定性工作，现在要定量化，我认为异地炒房不再是漏网之鱼。

焦点六，个人信息泄露，大家都很质疑这个事情。以人查房总技术上讲，可以实现以人查房，但在此前的法律法规范围内，以人查房或仍为成为禁区，被严格限制。大家想一想，如果是每人都能通过人的名字，就把他的信息全部查完了，那就有问题了，就会带来不安全的因素，理解误区，这完全是一个理解误区，购房必须提供个人的身份信息、信用信息，也要提供自己的全部信息出来，身份信息和信用信息，误区还有一个买房的过程中，个人信本就要记录在住房信息系统里面，住房信息系统是很完整的，市场交易和资金的交易。房产购买在市场交易、资金交割中都不是保密的，我认为禁止“以人查房”保护了哪些人的隐私呢？最值得探讨。

焦点七，反腐。这是一个很重要的一个聚焦之处，不动产统一登记在保护合法财产权的同时，不合法的财产权也再度匿迹，拦得住房叔房姐。北京、中央部分部委的处级以上的官员正在登记房产，中央和北京部委的以及处级以上的官员都在登记，我认为反腐效用是否被高估，这个东西是否被高估了。

焦点八，宅基地确权。产权证，未来国土部门可能颁发的房产证会有几项内容，第一个是土地性质，第二个是房产性质。另外统一的数据平台，比如林地，草原、农村的房产、土地、房屋、海，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，农村房地产登记也将覆盖在内，我认为宅基地确权路还很远。

房地产档案，不动产登记将成反腐利器，在这个问题上我的看法是，这种买卖、置换、转让、拆迁就要进入登记簿。我们平时看到每家人的房地产产权证和国土证，国土证只有70年，未来将统一成一个证。不动产登记与反腐不要对号入座，我再次提醒，就说这次的暂行条例最好不要与反腐来对号入座。因为这几年出现了房叔房嫂频频在新闻上出现，不动产登记的消息不时的传来，被视作对抗房叔房嫂的反腐利器，以人查房备受全国人民的关注。

2014年12月22号公布这个条例，实际上它的并不是针对反腐的动机而来，它有震慑作用，但并不是出于这个动机，因为它不是有神奇的功效嘛，不动产登记对反腐是否有神奇的功效，我们现在暂时不可以评价这个问题。但是肯定又对多套房屋的这些腐败官员肯定有震慑作用，他自己会收敛。

2007年10月1号，当时《物权法》正式实施以来，那么不动产统一登记制度就提出了当时的不动产统一登记制度，但其进展一直是温吞缓慢。到2013年3月，国务院才提出来了转变工作方案任务分工的通知，所以2014年6月底才逐渐在修改这个登记条例，现在公布的这个暂行条例真是叫姗姗来迟，六章三十五条，我们详细看了以后，我发现国内对这个问题反映很大，网上的舆论很多，那么暂行条例的内容再次强调，就是一个定义的界定，不动产登记机构，登记簿，登记程序，登记信息共享与保护等核心的内容。核心的内容权利人刚才讲到权利人，利害关系人可以依法查询复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。就是简言之，可以对不动产进行查询，但并非任何人都可以查询，只有权利人、利害关系人。

信息共享产生什么样的影响呢？这里面居然数据库建立，那么信息共享它产生什么样的影响，比如你要查老赖，老赖有没有其他的固定资产，借钱不还的老赖，就比从前容易多了，保护个人权利及隐私查询结果是不能随意公布的，保护权利人隐私是《暂行条例》中的重要一点，其明确规定：查询登记资料要向登记机构说明查询的目的，你查询它干什么，不得将查询获得的资料用于其他目的，就非法目的，盈利目的，那不行，未经权利人同意，不得泄露查询资料《暂行条例》实行信息保护，是落实《物权法》关于保护权利人权利的步骤。宪法也同时规定了要保护权利人财产权，千万不要将其简单反腐、楼市调控联系在一起，尽管有一定的作用。条例所起的作用是多方面的，条例中多个行政部门的信息联网，打破了以往的房产信息查询的途径，使得个人的住房信息实现共享和互通，对未来城市的土地供应、城市规划、商品房建设、楼市政策等方面。能提供基础性的参考依据，这就是我前面讲的建立完整的数据库。数据库的数据是要进行分析的，是要进行科学的分析和判定的，查得了数据库的人不一定用得了这个数据，就是指的这个道理，我们的国家的数据库是很多的，对普通的老百姓而言，对动产的关注点更多的是关于房产以及土地的登记。百姓可能对于未来房产税开征有所担心，对于大多数家庭而言，居住的套数和人均面积都相对有限，因此《暂行条例》不会对生活产生过度的影响，但对于囤房、炒房者就不得不给你提醒，你要考虑了，你要考虑这个事情，该什么时候退出，该什么时候脱手。

反腐不是其立法的意愿，不妨呼吁官员财产公开，官员财产公开于这个条例登记是两个体系，对于曾被当做“反腐克星”的以人查房，只用姓名查询的方式获得他人的房产信息，并未在《暂行条例》中有明确规定，也许《暂行条例》有相关功能，但反腐并非条例立法意愿，不动产登记条例，并不会引发大规模的房源抛售情况，毕竟很多城市的住宅市场，拥有多套住房的业主以及民营企业主为多，官员惧怕“以房反腐”而出售房产的情况出现概率相对较小。

从法律和司法实践来看，不动产登记有它自己的功能和作用，它本身并不承担反腐功能，否则其职能就会混乱。对于反腐与其强调希望将以人查房纳入不动产登记，不如呼吁尽早出台官员财产公开制度来的更可行、更科学、更到位。

对于地方政府而言，土地政府，卖土地、价高、地王，维持城市的发展，政府的运作，地皮的高价转嫁给了老百姓，这是不可持续的，也是不符合以人为本的理念的。物业政府靠管理、靠服务、靠公平正义、靠科学的数据库。