【案例】央行力挺首套房贷 避免楼市调控误伤刚需（4）

【启示与思考】

近日央行召集各主要商业银行召开“住房金融服务专题座谈会”，研究落实差别化住房信贷政策，改进住房金融服务，要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。这将有助于缓解当前我国住房金融服务层面出现的“个人房贷荒”现象，更好地满足“刚需”房贷需求，并平缓楼市调整幅度，为宏观经济稳定增长创造良好的金融环境。

我们认为，央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期调节政策，这样做可以平缓楼市调整幅度，减少其对宏观经济金融面的冲击。政策的着眼点是楼市的稳定，而不是救市行为。当然，楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当前楼市运行趋势。

个人房贷增长放缓恐将误伤“刚需”。今年以来，在银行房贷额度普遍告紧的情况下，个人房贷的办理周期突然被拉长。其原因是，去年以来受互联网金融影响出现的银行存款搬家现象，部分限制了银行的贷款空间。而严格的存贷比政策要求和存款考核压力，进一步强化了银行钱紧的外在表现。出于资金回笼的需要，商业银行普遍开始将信贷结构向回报周期较短的小额贷、经营贷、消费贷倾斜，而将房贷置于了非优先位置。即使发放房贷，也是上调利率者优先，有打折诉求者靠后。

尽管房贷收紧是银行趋利避害的自然选择，但其副作用显而易见。众所周知，目前的楼市调控政策是以行政调控为主导的非常态，限购等调控手段尽管效率高，却可能对有正常住房需求和改善性住房需求的群体造成“误伤”。在这种情况下，如果银行房贷持续收紧，“误伤”面积就会扩大。

楼市调控不是不满足正常的居住权，楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。

而且，加快个人住房贷款发放节奏也未必会起到托市的作用。一方面，对个人住房贷款的申请资质仍然严格，而且门槛还在趋于抬高，加快个人住房贷款发放节奏所产生的市场效应仍将大大被限制。另一方面，楼市之所以形成泡沫，本质上是地价占比过高、流动性泛滥、民间资本投资渠道狭窄共同催生的结果。其内在驱动力与是否发放房贷并无直接关联。此前，央行行长周小川刚刚强调，在经济仍在合理运行区间的情况下，不会出台大规模刺激政策。这实际上已经限制了货币超发推高楼市价格的空间。而随着向社会资本开放的市场门槛逐渐降低，社会资本正获得新的进入区域，之前不得不涌入楼市的资金也有望因此分流。

还要看到，自第二季度全国楼市量价齐跌的局面形成以来，市场对未来房价的预期已经出现逆转，甚至连主流开发商也承认这一点。仅仅是加快个人房贷发放，不可能改变新形成的预期。

实际上，即使央行从口头要求形成文件，也未必能改变目前房贷收紧的态势。商业银行有经营自主权，对贷款风险也有其内部评估机制。这就决定了加快房贷发放节奏将呈现差异化景象。不同银行将有快有慢。

而差异化经营，让银行成为真正的市场主体，对消费者最有利。就此而言，与其期待房贷宽松，不如期待银行提供差异化服务，让我们能够用脚投票更现实。

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