贺雪峰：十八届三中全会决议涉农条款解读（17）

有一种意见认为，农民进城了，他们担心进城失败而留下退路从而保留农村住房是理性的，也是应该的，问题是可以让进城农民将他们闲置在村的住房出租以获取租金。现在的问题是，第一，在一般地区农村，农民大量外出，农村闲置住房很多，即使有人租房，租金也一定极低，何况很少会有人来租。有人说，既然闲置在那里浪费，为何不让农民退出住房而由国家或集体给农民以补偿？闲置是浪费，不仅浪费土地资源，而且浪费了农民花钱搭建的住宅。但是，从另一方面来讲，谁也不敢断定自己进城就可以获得在城市体面安居的就业与收入条件，且国家在现阶段不可能为如此大规模进城农民提供足以在城市体面安居的保障，农民留下退路，就是风险投资，就是基本保障，降低风险从来都是要成本的，基本保障是不可交易的。

第二，在沿海发达地区，大中城市近郊，尤其是在城中村，农民在自己住房上建了很多住房以出租获利。虽然这些行为不合法，实际上在全国广泛存在，这部分人已经获得了巨大利益。但这部分农民只占全国农民总人数的不足5%，这部分农民本已成为土地食利者阶层的一部分，再讨论这部分农民“增加财产性收入的渠道”，就是无的放矢。

也就是说，对于全国绝大多数农村的农民来讲，一户一宅的宅基地及其上的住房，是农民用于生产生活目的的，不可能转让出去，即使已经进城的农民，具有在城市安居能力的农民不会将宅基地和住房转让出去而愿意留作“乡愁”，缺乏进城能力的农民将宅基地和住房转让出去，却可能带来进城失败后无处可归的困境。在目前中国发展阶段，农民进城并在城市安居是一个漫长而艰难的过程，在农民能在城市体面安居前，试图通过农民转让宅基地和住房而进城，就等于将农民置于极高的无家可归的风险中。这个意义上，农村的宅基地和住房是农民的基本保障，基本保障是不能交易和转让的。

这个意义上提“探索农民增加财产性收入的渠道”，似乎为时尚早。

此外，因为土地不可移动，建筑在宅基地上的农民住房也是不可移动的，而决定住房价值最重要的因素是区位。在北京中心地区，一平方米住房价值数万元，在一般农村，一平方米住房价值几百元，相差百倍甚至千倍。允许农民住房财产权抵押、担保、转让，对于城郊农民来讲，因其区位优势，他们就可以在宅基地上建大面积高密度住房转让获利，他们完全可以成为千万甚至亿万富翁，成为土地食利者，而对于一般农业型地区农民来讲，住房即使低于建筑成本也无人来买，农民根本不可能从住房财产权的转让中获取增加财产性收入的渠道。