北京土地市场长效机制日渐显现（2）

“自住型商品房”的概念迷惑了不少人，截止目前为止，关于这一类住房的具体政策尚未出台。根据相关资料，可以初步界定该类型有别于普通商品房，在出售价格、购买人群以及购买后在出售等方面都有所限制，但又比限价商品房略贵，主要针对“夹心层”人群。在近期的部分挂牌文件中，标注“此类商品住房的销售对象、管理办法和再上市限制等条件，按照届时出台的管理政策执行”。

程浩业认为，增大土地供应量，是一种解决问题的合理方法。而张旭则表示，“这类地块未来建成的住宅价格肯定会有明显优势”，但另一方面，“就当前来看，一是量少，无法形成规模效应。二是，房企拿地成本仍然过高，利润压缩”，可能会引起一些问题。

限地王推限价地 步步接近长效机制

10月9日，北京市国土局叫停北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让活动。这块地被称为“原大龙地王”地块，曾于2009年被大龙地产以50.5亿元竞得，创当时北京单价、总价双地王，后因欠缴地价款而被收回。

9月23日该地块重出江湖再次挂牌出售，地块容积率、性质等方面均有所调整，但容积率仍为北京最低。该地块挂出时被媒体称为“格外抢眼”，对可能参与竞价的企业也曾做过多种推论，但未至竞价时间便被叫停。“此举主要是为平土地市场过热，”北京市国土局一位相关人士表示。

“叫停地王并不会给土地市场降温，但可以给土地市场带来缓冲的机会。”上海良玉投资经理郭玉良表示。

程浩业的观点与之类似，他认为，“控制地王是一个治标不治本的方法，根本方法还是增大土地供应，改善供需关系。”今年北京前三季度推出住宅用地835公顷，其中商品住宅用地供应589公顷；九月底至今推出的15块住宅用地，面积则达到了202公顷。

但张旭和程浩业都不认为这是一个足够的数字。“但现在的土地供应是很有限的，如果可持续地增加供应量，必须考虑改变目前的土地结构，比如农用地的改革。”程浩业说，他认为，“土地供给制度改革可以从根本上解决供地不足的问题，这应该是长效机制的一部分。”

房地产的长效机制是近期越来越火的一个话题，据多位权威人士透露，目前长效机制的意见征求已接近尾声，有望在下月召开的三中全会上面世。

除土地制度改革的方式外，房产税是也是关注的重点。“房产税扩容是必然之事，不仅在城市数量上扩容，而且在内容上扩容，”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“房产税必然会向存量房扩容，特别是多套持有的存量房征收房产税的可能性很大。”

长效机制将可能在各个方面对房地产市场进行调控，目前的猜想包括控制成本、改善供需、保障刚需、避免出现泡沫等方面。其中，控制成本的方法包括房地产直接融资、推进住宅产业化等方式，改善供需则包括土地制度改革、城镇化整体布局规划。

除此之外，对于长效机制其他方面的猜想还有个人收入分配的改革、个人税收的分类、住房信息联网等内容。三中全会将于11月召开，届时，关于长效机制的种种猜想将尘埃落定。