倪鹏飞： 当前住房保障体系的问题与出路（2）

三、完善住房保障体系的措施

那么针对这种情况中央采取了一系列的措施，完善住房保障体系。大家都看到、听到有关的文件了，具体来说就是要建立刚才所说的，那个缺失的体系。那个缺失的体系中很重要的一条，就是中等及中等以下收入者，也就是说由于（以前的）经济适用房政策而取消和减少了（保障）的这一部分人的保障问题。

1.针对两个层次探索不同保障形式

针对低收入和最低收入居民继续推行廉租房

中央最近出台的措施，归纳起来还是两个方面，两个层次：一个层次就是针对低收入和最低收入的居民，这个是继续采取廉租房的办法。就是政府买单，建立和收购一些住房，然后以较低的价格给这些住房困难的低收入家庭，他们采取申请的办法，通过社区，通过街道，然后再通过区，进行筛选，这是一个。

针对中等及中等以下收入居民采用出售和出租两种形式

第二个层次就是中等及中等以下收入的。这个是两种形式，一个是销售的形式，或者是出售的形式，或者是购买的形式；一个是出租的形式。刚才说了，过去就一种形式：经济适用房，现在是首先采取两种形式，一种是购买，政府给予补贴；一种就是出租，政府给予补贴。

建立公租房体系的四种形式

关于出租，现在可能大家都知道，叫公租房。目前各地在探索，主要采取了四种形式来建立公租房的体系：一个是建，政府自己建一部分。第二个是买，购买，政府到社会上购买一些老旧的住房。第三个是租，政府把县城的住房信息收集过来，看哪个符合这个标准？然后就去租，把它先租过来，然后再租给需要公租房的人。再一个就是定，认定，公租房的购租对象，你自己选择一个你购租的住房，然后有关部门根据你这个选择认定你这个可不可以作为公租房，如果可以就认定可以。如果是租价很高的话，政府有关部门可以只给你应该给的那个标准，超过的部分由你自己来承担。

建立出售式保障体系的三种形式

第二个形式就是出售的这个保障体系里边，内容很多，但是我感觉主要有三种形式。一个是叫经济适用房，这是原来的有的。第二个现在叫棚户区改造房。第三个是城乡结合部的农民的回迁房。这个也属于保障体系里边的，为什么说它属于保障体系里边的？他在土地税收等等方面享受了不少的政策。

2.完善保障对象的认定

这是保障的形式，大概有这两个层次。保障的层次是说我们拿什么保障？保障什么？那么保障谁？保障的对象是谁？我再跟大家讲一讲。其实我刚才已经讲了，可以从几个维度去说。

首先是住房困难家庭。住房不困难的，即使你收入低，甚至你没收入，那也不要保障，因为你有房子。首先是住房困难家庭。住房困难家庭肯定是有一个认定的，比如说各地的情况不一样，有的地方人均十几平米以下的，可能就属于住房困难的家庭了。

再一个就是按收入这条线，是两个层面。一个是低收入和最低收入家庭，像这一个保障就是廉租房。第二个就是中等和中等以下收入的家庭，就是刚才我说的那几种形式，公租房、经济适用房、棚户区改造房、拆迁回迁房，这个都属于中等以下收入居民的。

再从年龄上来看，这个保障部分主要是针对新毕业的大学生，新就业的青年家庭，作为主要的保障对象。

那么农村里边我想如果要建立住房保障体系，可能首先要解决的是老弱病残这一部分困难家庭的住房问题。

有些地方也已经做了探索了，比如说有几级政府投资的或者是出钱建立一些公共资产的住房，供他们租用。其实我感觉像养老院本身也是有住房保障在里边了，因为养老院这里边有解决住的问题，它应该也是其中的一个体系。但是就目前来说，农村的住房保障体系还没有完全梳理清楚。

3.健全保障标准

第三个是保障的标准。保障的标准也是分两个层次的。

总体上来说，保障住房和商品房是要有一定差距的。基本上来说保障住房要达到维持人民生活工作、休息这些基本的条件，就是住房的基本功能都要达到，小区的环境也要达到一个适度的水平，但是它达不到商品房或者是高档商品房的那种高质量、高端的功能和环境。

重要的就是住房面积了。对住房面积各地都有不同的规定，比如说廉租房，大概在五六十平米居多，按照我们的建议，就是三个层面：一个是60平米、一个是90平米、一个是120平米。60平米及以下的，是针对最低收入者的；60到90平米之间的，特别90平米上下的，现在也是国家的一个线，这个是主要是针对中低收入者；90到120平米这个可以说是普通的商品房，120平米以上的都是商品房了，相对高档的商品房了。

4.探索合理保障方式

还有一个保障的方式问题，保障的方式问题其实也是分两个层面，一个就是实物的保障，我刚才提出的这些，都是实物的保障。

还有一种形式就是货币的保障，通过货币的方式，这个廉租房到市场，到市场上它是多少钱能租下来？然后政府就按照廉租的标准发放补贴，然后你拿到这个补贴到市场上去租住。

中等及中等以下收入也是这种情况，因为他有一定的收入，政府给他补贴相对要低一点，但是加上他的收入，加上补贴一起能够到市场上租住一个普通的商品房或者是普通商品房以下的这样的商品房。

在保障方式上，过去也存在一个问题，什么问题？在货币补贴的时候，它没有动态变化，比如在1998年时确定了一个市场的租房价格，然后根据这个价格，结合你的收入，确定了你要租这么多平米的一个普通商品房是应该多少钱，政府应该补贴给你多少，然后就有了这个补贴的标准。但是大家都知道，房价一直在上涨，房租也一直在上涨，从2003年到现在已经平均上涨了10倍，要是从1998年算起可能十几倍了，但是补贴的标准还是按照1998年的标准。所以这也是一个很大的问题。

未来我们如果在保障方式上采取货币补贴的话，或者是打到你工资里边的话，很重要的一条就是，这个补贴一定要定期进行调整，根据市场的价格进行调整。