【案例】关于“以房养老”的思考（2）

试点金融养老和以房养老

金融养老、以房养老,是国外较为普遍的养老模式,但在我国才刚刚起步。

此次国务院出台的意见提出,逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

詹成付表示,这对于老年人、保险公司来说都是利好消息,如果试点成功,对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。

此外,意见还鼓励各地先行先试,在财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务模式等方面进行探索创新,完善体制机制和政策措施,为全国养老服务业发展提供经验。

党俊武表示,国务院出台的意见在养老服务资源配置上厘清了政府与市场的边界,有助于营造一个公平竞争的市场环境,将引导养老服务业进入一个新的春天。

以房养老难在制度缺陷　　

“以房养老”难在哪儿？

我国正逐步进入老龄化社会，老年人口已近2亿，如何养老成为全社会关注的焦点。国务院常务会议近日提出“加快发展养老服务业”，要以政府购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。

养老难题，需要多层面、多渠道解决，其中金融、财政领域就有很多“潜能”可挖。从本期起，我们将连续推出“养老之忧怎么解”系列报道，介绍财政、金融如何参与养老市场以及在实践中碰到的问题，探讨如何发挥政府与市场的合力，促进养老产业更好发展，让每个人的“老有所养”都能好梦成真。

以房产为抵押，按60%抵押率，老年人每月从银行贷款最高能达2万元

家住浙江宁波的夏老先生年逾六旬，与老伴生活在一起。二老共拥有两套住房，一套自住、一套闲置。“我每月有一笔退休金，但是金额不高，老伴以前做生意，退下来后没有收入了。我们老两口就指着这笔退休金生活，还是挺紧巴的。”夏老先生说。

去年初，夏老先生在银行办理了一项“以房养老”业务，将其中的一套住房抵押出去，向银行申请了一笔10年期贷款，贷款按月领取，用于日常的生活消费。房产按照当时的市价估值大约为200万元，银行按照60%的抵押率折算贷给他120多万元。在10年的贷款期限里，夏老先生夫妇每月从银行领取的金额大约在1万元。

“有了这笔钱，我们的生活得到很大改善，平时花费、出门旅游甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了。”夏老先生说，孩子们有自己的住房，自己留着这么多房子也没多大意思。房子抵押后，如果子女将来想收回，还能按照当初核定的价格，还本付息把房子拿回来，就算将来房价涨了也不吃亏。

目前，我国社会养老保障水平不高，企业退休人员养老金即使是在相对较高的北京，平均每月也仅为2773元。很多老人退休后的收入，要比在岗工作时明显“缩水”。老年人辛苦了大半生，养孩子、还房贷，积蓄不多，退休后除了房产这笔财富外，现金收入减少，但请人照顾、看病吃药等花费有增无减。而且，现在大多数都是独生子女家庭，一对年轻夫妇上面有4位老人，养老全靠子女显然也不切实际。

“‘以房养老’能将老人的未来资产价值提前变现，提高老年人的收入水平和消费水平，是一种商业化的补充养老工具。”中国社科院人口与劳动经济研究所助理研究员陈秋霖说，“以房养老”在国外已成熟运行，在我国也已提倡多年。通过“以房养老”，老年人可以将自己的房产抵押或转让给银行、保险公司或专业养老机构，由这些金融机构支付老人的养老费用，以解决老人们的养老金不足问题。

国内商业银行也在尝试推出此项业务，只要年满55周岁以上的老年人，可将自己名下的房产做抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度，然后按月从银行获得不超过2万元的贷款，这些贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支出等养老用途。此外，老年人的子女也可以作为借款人，以自己的房产作为抵押，从银行申请贷款供父母养老。如果借款人最后不能偿还贷款，银行将房产出售，所得收入用来偿还贷款本息，剩余部分再归还给借款人。

除了银行推出的养老按揭贷款以外，一些保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构也推出“以房养老”业务。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。上海公积金管理中心也推出了针对老年人的“房产转让”，65岁以上老人可将自己的产权房卖给市公积金管理中心进行房屋买卖交易，一次性收取房款，房屋再由公积金管理中心返租给老人，老人可按租期年限将租金一次性给付公积金管理中心。

老人们不信任：“机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊？”产品设计不合理：“最起码要保证把老人养到老，不能半路再折腾”。

然而，在这几年的实际运行中，“以房养老”市场规模一直很小，除少数金融机构开展外，大多机构仅仅在观望。即使已经开展这项业务的银行，也是鲜有人问津，申请者寥寥。