陶然：城镇化需要户籍加土地联动改革（3）

区段征收，给农民一定的土地开发权

时代周报：那么要解决上述问题，化解城市化过程中的诸多矛盾，你有何政策建议？

陶然：我认为，在推进新型城市化过程中，政府应该把征地、户籍、财政三方面的制度改革统筹起来通盘考虑，并通过制定配套性的改革方案来从整体上推进。通过充分利用既有制度合理成分，实施一种环环相扣的整体性改革方案，将能够有效地降低只进行单项改革时所必然面临的巨大利益调整和改革阻力，从而使得每个单项改革都变得更加容易，实现土地—财政—户籍改革的全面突破。

具体而言，中央政府应该考虑从现在开始逐渐放开城郊的集体建设用地入市，但这些土地都可以通过报征转为国有，在无偿交给政府一部分基础设施与公益用地之后，赋予作为原土地权利人的农民一定的土地开发权，为外来农民工建设出租房。这就是所谓的“区段征收”。对于上述方法建设的出租性住房，政府可以明确在10-20年内不可以销售，而只能出租。但超过10-20年年限后，可以允许房屋上市流转。一旦这种模式可以在流动人口集中的城中村、城郊村推广，城市出租房的供给就会增加，房租租金也可以下降到可支付水平，地方政府也就无须再大规模地进行廉租房或者公租房建设了。

同时，上述措施由于增加了未来这些住房转商品房的预期，就向市场释放了一个炒作房价没有前途的信号，政府就可以马上放开对房地产的调控措施，这样，就可以通过市场机制解决外来流动人口住房问题，而与此同时，又不会对现有商品房市场马上造成太大冲击，同时抑制了投机行为。

对以出租房为主容纳外来人口居住的城中村、城郊村地段，政府可以考虑利用免费获得的部分公共事业用地来建立公立学校接受外来人口子女入学，而学校的日常运营费用，包括教师工资以及基本办公费用，可以部分来自对本地村民所建设出租屋抽取的出租收入所得税。在通过上述土地制度改革和相关财税体制改革有效解决了外来人口住房问题和子女教育问题后，户籍制度改革也就完成了实质性突破。

对于存量小产权房，政府也可以考虑逐渐让具有一定建设标准的小产权房及其开发地段经改造、达到一定基础设施与建筑标准之后逐步实现合法化，并抽取相关税收。这个过程也可以在政策控制下慢慢进行，就不会对房价形成很大的冲击。

在当前形势下，实行上述城中村、城郊村区段征收，给本地农民一定留用地进行以出租屋为主体的开发模式，不仅有利于压房价，还可以同时促进经济增长，减少社会矛盾，实现政府和社会多赢，即在城中村原住农民、流动人口多方满意的同时，政府在房地产开发过程中就抽取各种税费，建成之后甚至长期为政府培育稳定税基。最关键的是，以上操作还能实现土地、户籍、财政改革联动和整体突破。而一旦通过上述土地—财税体制改革提供大量廉价住房后，政府就可以大规模收缩保障性住房覆盖对象，只针对那些连市场化租金也无法支付的低收入群体。在我看来,这才是解决中国城市化过程中大规模人群住房需要的根本道路。