孙学工：当前宏观经济形势分析与政策走势（11）

再说一下现在的难点之一，也是房地产调控。今年温总理在记者招待会、政府工作报告上，都对这个房地产调控的事情都是说得比较多，因为这个确实是社会影响面很大的问题。温总理特别讲了这个合理房价的问题，政策还是要促进房价向合理的方向回归。有一个问题，什么是合理房价？温总理答了这个问题，他说合理房价就是根据居民的收入，以及盖房子的成本相比较，如果是适度的话就是合理的，如果不适度的话就是不合理的。这个应该说确实有一定道理的，中国拿这些指标来衡量，我们叫房价衡量收入，这个国际上一般说是三到六倍是比较合理的，中国北京一样的城市都已经超过十了。另外就是房价租金比，就是你买了房子，如果你租出去，这两个收益应该是基本相当的。如果拿这些指标来看，我们的房价确实是非常高，特别高，泡沫是很严重的。

但是事情也不是那么简单，也有人用另外一些方式，特别是国际上测量是不是有泡沫的指标，我们叫杠杆率。就是说你花自己的钱买房子，就是和首付比例有很大的关系。美国为什么会有次贷危机？就是杠杆率太高了，就是说最低的时候可以零首付，就是说你不用花钱，银行替你买下这个房子，你就可以住进去，然后你慢慢还银行的钱。那种情况下，确实是有很大的风险。但是中国来看，杠杆率又不是很高，因为我们的首付都是20%、30%，即便你贷款了，中国还有一个情况，提前还贷的人很多。原来银行就是怕你不还钱，中国的情况是不仅不还钱，还积极的还钱，他贷二十年、三十年，经常是五年、六年就还清了。这个房价又有现实购买力支撑的，他并不是大量用银行的钱，他用自己的钱来买的，从我们一般的理论来说叫消费者主权。就是消费者消费什么东西，他自己有权来决定。

如果从不同的角度来看，房地产市场还是有不同的结论在里面，但是我们确实面临的现实的问题，就是说房价过高，确实是导致我们这个社会矛盾突出，确实按照我们的房价，我们相信80%的人都买不起房子。这个问题的根在哪里？并不是说房地产市场本身出了多大的问题，而是大的社会结构、社会背景出现了两极分化特别严重，就是很高端的10%，或者更多15%的人，稍微松松口说要买房子，咱们这80%的人就被挤出这个市场了，也就没有能力去买这个房子了。可是住房又是属于必需品，大家总不能睡在马路上，还是必须要有地方来待的。所以他会产生社会的冲突就会比较激烈，这些东西最终反映到房地产市场。反映到房地产市场的结果，就是你的调控难度非常大，应该是左右为难，怎么做都不对。比如现在限购，一般搞经济的人都会批评，这个政府来强制的干预。它确实也有现实性的问题，比如房地产市场真的下跌了，那么买房的人资产就会损失，那你这个政策为什么要导致我付出这样的代价呢？另外确实是对我们经济发展有影响，这个影响有各种途径，最直接的就是房地产是投资驱动，房地产在整个经济当中占20%以上的比重，它有它的上下游，上游是钢材、玻璃、水泥，下游是家电、家具、装修，都和房子有关系，所以对经济增长确实有影响。

另外一个途径是对地方政府，地方政府的债务，地方政府借债都是投到基础设施上，地方政府为什么能借到钱？主要银行看到地方政府有土地出让收入，这个地方是很大的一个保障，就是你实在没钱了，你卖地也能还银行的钱。但是房地产市场不行的话，地方政府的收入来源下去了，它没有收入的话，它的建设就会停下来，它的建设停下来，经济增长就会下来，同样金融机构的风险也会加大。但是你不管的话，房价这么涨下去，老百姓肯定是不干的。所以怎么拿捏这个尺度，是非常大的挑战。

我昨天在浙江，浙江2012年的经济增长，浙江经济放慢的幅度是特别大的，预计经济增长不到5%，从数上看，浙江和广东的数是差不多的。他们分析为什么出现这种情况？就是房地产调控是有很大的关系，因为这两个地区他们本身房地产的依赖程度就是比较高。特别是浙江大家都知道，有炒房团，所以一调控，对他们整个资金链的影响还是很大的。从他们的角度，他们是热烈希望放松调控，温总理估计也是听到这样的呼吁，这样的话，所以他说房地产调控的措施是要坚决不放松，要坚持。因为也涉及到他本人的政治信誉问题，对老百姓的承诺问题。不放松，肯定方向不放松，但是是不是有一定的改进？我觉得还是可以讨论的。

另外一块，就是企业经营困难，前几天股市大跌，大家也注意到了，也和企业利润的增长幅度大幅放缓也是有很大关系的。企业实际是受到两头的挤压，一方面它的成本在提高，另一方面现在通胀下来了，通胀下来意味着企业想涨价也涨不上去了。我们看工业品出厂的价格，最新的数据是零，我们居民消费价格还涨了3.2%，但是企业出厂价格是零。另外一方面市场又不好，所以他们确实经营困难的情况是比较严重的，特别是一种小微企业，去年说得比较多的，他们的经营状况更加严重一些。因为宏观的数据，归根到底是由微观的情况来决定的，你说宏观很好，微观很差，那你宏观好也不可能坚持下去的。对微观的企业经营困难的情况，我们还是需要有一些办法。