杜涛：解读《物权法》（5）

尽管是这样，在立法的过程中，作为我们个人，对公共利益有没有一些想法？包括有一些大的专家，对这个问题进行探讨，我觉得也一些说法，还是有一些道理的。他不是讲这里面含不含商业利益，他是讲同公共利益的表现来看，他提出这么两个标准。第一，公共利益首先是为了大多数人的利益，不能为了极少部分人的利益，起码要具备这样的特点。再一个呢，公共利益是对民众直接受益，不能是间接的受益，否则的话，就很难办了。比如说任何一个商业的开发，都可能对这个商业企业有好处吧，然后这个企业发展壮大，要缴税吧，缴的税成为国家政府的了，然后国家财产又全民所有，也可能有我几分钱。你要讲这个道理的话，就没法说了，就全成了公共利益了。所以我觉得这个还是有些道理的，将来在具体部门具体掌握的时候，应当是区域内多数人的利益，然后是一个直接受益的利益，不能是间接受益的利益。涉及到具体的商业利益，有的时候还是要具体分析、具体考虑。像我们北京大范围内考虑问题，和在小城镇考虑问题，可能思路就不一样。在北京这么大范围，再大一个企业搞一个商业开发，可能是对大多数人，可能是直接受益的公共利益。我想在座的各位大多数恐怕都不会同意。

但是同样把这个事情拿到一个小的区域内考虑，它就会对这个区域内大多数人的就业、经济的发展、社会各个方面的福利有相当大的影响。那么这个时候你再考虑它是不是公共利益，恐怕会有不同的一些思考方向。所以呢，我就给大家介绍一下，公共利益最后没有在《物权法》第42条进行具体界定的这么一个背景。《物权法》在制定的过程中，这个问题社会普遍关注。《物权法》通过之后，又有一些社会的事件，大家可能听说过，什么钉子户问题，社会炒得很厉害。这个背后说老实话，它还是跟公共利益相关的这么一个问题。私人的财产、私人的权利，政府搞征收，《物权法》又讲了，国家、集体、个人财产要平等保护。要平等地保护，我个人牺牲小我，要考虑到社会整体的利益，这都可以，但是公共的利益要服人，要有道理，这样的话，这个领域社会矛盾等相关的问题才可能会少。

所以说，这个问题在《物权法》中等于是给出了原则性的规定，要彻底地完善这个问题，显然到此为止还不能算完。根据《物权法》规定的这些原则、指导方针，将来在具体的法律中，比如说《土地管理法》的修改，《城市房地产管理法》的修改，专门的法律对这个问题还要进一步细化，这是一个不断完善的过程。这个就是第42条公共利益的问题，给大家做这么一个介绍。

说到《物权法》与百姓，我想第六章跟大家的利益密切相关。第六章的标题叫“业主的建筑物区分所有权”，这个实际上就是讲我们这个小区的生活，业主的权利，对不动产的权利，管理的权利。这种所有权的形态，随着城市的高层建筑不断出现，慢慢地在所有权这个概念里面，引申出新的所有权的形式。

它包括三方面的内容，一个内容是我们每个业主对专有部分的所有权，有些住房是商业性用房，关起门的专有部分的所有权。第二个，建筑区划内这些共有的部分的共有权。第三个是对共有部分共同管理的权利。这三个部分合起来叫“业主的建筑物区分所有权”。第六章这些条文，对这个方面的问题做了规定。大体上说来，有这么几个问题：

一个问题就是业主共有的范围。有了这个法，将来在老百姓当中，有一些东西就更加明确。在小区里面的楼顶、墙面做广告，这些收入都是小区内业主共有的，因为这个屋顶、平台、外墙都是业主共有的。但这里面涉及到一些问题，哪些东西是业主共有的？在我们的立法过程中，群众提意见比较多的就是车库、车位问题，这个规定在74条里面。到最后3月份在审议的过程中，又有很多的意见，把其他的部分也都牵扯进来。北京市有小区内的一些代表，大概有上万人写万人签名，上书人大，提了很多意见。就在五次会议进行过程当中，有一个比较大的意见是，让我们明确规定小区的一些设施，包括学校、幼儿园、会所、车库、车位，所有的这些东西，法律要明确规定，这些东西都是业主法定共有。

在法律立法的过程中，主要的争论是在车库、车位这一块。那么现在我把这些车库、车位，还有刚才我说的那些东西，统一地给大家介绍，说说立法过程中的考虑。大家看，法律基本上是这样的，第70条规定了对专有部分以外共有部分的原则，对共有部分享有共同管理的权利。然后第73条和第74条给予一些具体化的规定。这里就点了一个道路，一个绿地，然后物业服务用房。第74条点了车库、车位的归属。第73主要是讲道路、绿地法定共有，这里有一个“但是”，道路是公共道路的除外，绿地是属于城镇公共绿地的除外。第73条最后还有一句话，就是建筑区化内，其他公共场所、公共设施和物业管理用房属于业主共有。为什么这么写呢？这句话是最后的阶段才加上去的，主要是点了一个道路、绿地，那么还有一些其他的东西，其他的东西也可能是要共有的，这个意思是其他公共场所、公用场所能够确认是业主共有的，并不是说这些东西当然的就是业主共有。

立法过程中考虑这个问题，主要的思路是什么呢？是把握这么几个原则。哪些东西我能直接规定是业主共有，我先拉回来，说法律必须要规定这些东西是业主共有，一个最重要的理由就是，开发商把这些东西都纳入到建筑成本了，要保护业主的利益。我们最后把握这么几个原则，一个就是说建筑区化内的设施，是不是业主要利用的，是这个建筑物基本的必须的，像楼道，电梯，物业管理用房，外墙、屋顶，这些业主共有没有问题，业主要利用使用建筑物，这些东西是必然的，基本要用得到的。那么医院、幼儿园这些，是不是业主使用建筑物的东西？像走廊、电梯一样，这是一个考虑。第二个考虑呢，就是说规定了业主共有以后，实践的操作效果怎么样？归你业主共有了，你怎么把它管理、运作、经营，这个实际操作怎么样？操作的效果怎么样？第三个考虑就是说，规定了业主共有了，会不会有相当一部分业主，相当一部分老百姓不领你的情，不愿意说这个要你规定成业主共有。

基于这些考虑，我们结合各方面的意见，对这些设施进行分析。首先分析它主要的理由，实际上打入到了建筑成本。后来多数的意见认为，这点是很难讲清道理的。因为我们国家现在房地产管理，卖商品房，并不说卖的房价是一个成本加上百分之多少的利润，这个价格不是这么定的，它的价格是一个市场价格。所以你说，他打没打入成本，这个东西非常难讲。如果说国家真觉得这个东西需要管理，搞一些行政的管理，认为开发商的成本太高了，可以通过其他行政管理方面的规定，反暴利，控制利润的程度，这是可以的。我们也征求了建设部门的意见，他说在成本管理这方面，要说清这个道理是非常困难的。所以这是一个原因。